Чтобы продать что-нибудь ненужное,
надо сначала купить что-нибудь ненужное.
 А у нас денег нет.
Мультфильм «Трое из Простоквашино»

Пересмотр результатов распределения муниципальной земли может привести к новому переделу на рынке.

Предысторией нынешнего шума вокруг возможного передела муниципального земельного фонда считается вступление в силу новой редакции Земельного кодекса. Произошло это в декабре 2004 года, и именно тогда в нашем законодательстве появилась норма об обязательных земельных аукционах. Правда, объявив о вступлении в силу данной нормы, законодатели отложили это самое вступление до 1 октября 2005 года, что послужило прологом к нынешним событиям.
Прекрасно осознавая последствия озвученных изменений, строительные и девелоперские компании на протяжении девяти месяцев 2005 года прилагали все усилия, чтобы «записать на себя» максимум муниципальной земли до наступления дедлайна. Причём, как потом выяснилось, в Екатеринбурге эта самая «срочная распродажа» проходила ещё вполне вменяемо и сдержанно. В Челябинске, например, мэрия умудрилась отдать под застройку парковые зоны и участки, вообще не принадлежащие муниципалитету, а в Башкирии строители, близкие к руководству республики, за девять месяцев успели набрать земли на 5–6 лет вперед.
Однако даже при таком относительном спокойствии процесса эксперты признают, что ажиотаж 2005 года в прямом и переносном смысле заложил фундамент нынешнего рынка земли в городе: компании, собравшие в тот период максимальное количество ликвидных участков под строительство, обеспечили себе лидирующие позиции рынке вплоть до нынешнего времени. Судя по оценкам экспертов, более двух третей всех строек за время, прошедшее с 2005 года, велось на земле, полученной до введения аукционной системы.
Созданию подобной ситуации способствовало и то, что сама по себе аукционная система так и не стала толком работать ни в 2005-м, ни в 2006 годах. Её реализация растянулась еще на пару лет. А когда все же формально аукционы набрали обороты, выяснилось, что реально особого влияния на процесс пополнения рынка новыми участками они не оказывают. На торги зачастую выставлялись земельные участки не под жилую застройку, а под автозаправки и автомойки. Земли же под жилищное строительство предлагались с серьёзными обременениями: необходимо сносить ветхие строения, расселять жильцов, подводить отсутствующие коммуникации. Естественно, это не добавляло им привлекательности в глазах потенциальных инвесторов.
Но и это ещё не всё. Оказывается, в Екатеринбурге процедура землеотвода такова, что первым шагом для отвода земельного участка является так называемое разрешительное письмо, которое можно назвать временным согласованием размещения. И только за ним следует постановление о согласовании временного размещения и постановление о предоставлении участка для строительства. То есть множество участков использовалось компаниями на основании некой предварительной договорённости, которая еще неизвестно когда могла превратиться в реальный договор аренды.
И вот в конце 2007 года в Градостроительный кодекс вновь были внесены изменения, устанавливающие, что все участки, получившие такое «временное согласование» в период до 1 октября 2005 года, но не заключившие договор аренды до 1 марта 2008 года, должны изыматься. Их следовало вернуть и реализовать через систему аукциона. А если компании уже заключили договор аренды, то разрешение на строительство нужно получить в течение полугода. Любой участник рынка скажет вам, что уложиться в означенные сроки было просто невозможно. В связи с этим администрация пошла на беспрецедентный шаг: чиновники согласовали все участки, попадающие под действие этих новых поправок (около 200 участков), всем компаниям, которых это касалось. Но время показало, что и это не стало реальным решением проблемы.

Передел в законе
Ещё в 2005 году, когда описанная процедура только набирала обороты, многие эксперты, в том числе федеральные, прозрачно намекали девелоперам и строителям, что фактически они сидят на мине замедленного действия. И не просто сидят, а активно подгребают под себя новые мины и не менее активно возводят на этих минах целые жилые кварталы. Дело в том, что, учитывая обстоятельства получения и согласования землеотводов, в случае необходимости можно через суд без особых проблем отобрать у компании занятые ею земли и вернуть их обратно в пользование администрации для перераспределения уже через систему аукционов. Собственно, именно этот процесс Свердловская прокуратура и инициировала в 2009 году.
О том, что практически весь прошедший год прокуратура Свердловской области с завидной регулярностью оспаривала сделки по выделению земельных участков нескольким екатеринбургским застройщикам (например, ЗАО «Наш Дом» и компании «НОВА-Строй»), руководитель этого ведомства Юрий Пономарёв сообщил официально и во всеуслышание только в январе 2010 года. Результатом подобной активной работы стало то, что арбитражный суд удовлетворил 19 исков с требованием вернуть в городскую казну земельные участки. Но, как выяснилось, это было только началом, так сказать, первым этапом пересмотра прошлых договорённостей. Одновременно с объявлением результатов работы «по земле» в 2009 году Юрий Пономарёв анонсировал на ближайшее будущее несколько судебных разбирательств с участием известных компаний. В частности, относительно уральской компании «Атомстройкомплекс». На середину февраля известно, что прокуроры подготовили еще 12 аналогичных обращений в суд. Чтобы отсечь всяческую возможную политическую подоплёку дела, в прокуратуре сразу подчеркнули: дела разбираются по всем компаниям, у которых будут обнаружены нарушения, мол, «неприкасаемых у нас нет».
Надзорное ведомство не скрывает, что основная его цель — вернуть земельные участки городу, чтобы впоследствии они были выставлены на торги, для того чтобы пополнить казну Екатеринбурга. Осознавая это обстоятельство, та же АСК не видит каких-либо перспектив сохранить за собой спорные земельные участки.
Однако эффективное использование участков, меняющих хозяев, не так беспроблемно, как хотелось бы. Абстрагируясь от громких имён и названий, стоит отметить, что в развитие многих участков уральские строители вложили огромные деньги: провели отселение, подготовили проекты (не говоря о затратах на право владения этими участками). Теперь проходит перераспределение этих земель, причём по сути «в никуда». Реализовать участки через аукцион будет очень трудно, так как они обременены, а на некоторых уже имеются дольщики на строительство. Ресурсов же для освобождения от обременения катастрофически не хватает. То есть, чтобы получить спорные участки в качестве ресурса пополнения казны, придётся сначала в них вложиться своими ресурсами, «а у нас денег нет». Так что судьба спорных объектов неизвестна. Естественно, что такая неопределённость отрицательно влияет на рыночный спрос на земельные участки.

Ценовой даун
Для многих владельцев участков завершающиеся сроки аренды землеотводов (если на площадке никаких строительных работ не ведут, муниципалитет вправе землю отобрать) и активность прокуратуры означают только одно — земля становится очень нестабильным активом. Её заинтересованы продать многие.
Однако покупатели приобретать землю не торопятся. Этот рынок и так довольно узок, у основных инвесторов хватает своей земли, и приходится решать проблемы с её эффективным использованием. Так что поступающие предложения от продавцов, несмотря на заметный дисконт по цене, не вызывают интереса покупателей в большинстве случаев. Такой расклад уже привёл к снижению доли затрат на землю в общей доле расходов на жилое строительство на 30–40% (по разным оценкам). И итог понятен — по данным УПН, число сделок по купле-продаже земли в Екатеринбурге в 2009 году ниже, чем в позапрошлом. Что будет весной, пока не ясно.
Правда, одного фактора резкой динамики цен — масштабной деятельности спекулянтов — точно можно не бояться. За счёт простой перепродажи земель в ближайшие годы заработать будет сложно.
Ко всему этому набору неизвестных добавляются два довольно значимых «внешних» фактора: важность «земельных доходов» для заметно опустевшей казны города и смена власти в регионе, оставившая без «покровителей» некоторых до того «неприкосновенных» участников рынка недвижимости. Вот такой коктейль к наступающему сезону.

Статью предоставил журнал "Екатеринбург"


Вернуться к списку Статьи