В Екатеринбурге наконец появилась своя классификация бизнес-центров — в середине февраля 2010 года сертификаты классности получили первые четыре объекта.
К этому моменту участники рынка шли несколько лет, и вот — свершилось.

Напомним, что несколько лет назад компании Большой Четвёрки (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) создали классификацию деловых площадей. Они ориентировались на Москву, но ряд российских городов, в которых сегмент деловой недвижимости активно развивался, также взял её за основу. Первыми необходимость классификации осознали крупные игроки региональных рынков. Ведь наличие стандартов позволило бы структурировать бизнес, так сказать, отделить зёрна от плевел, сделать отношения между участниками более прозрачными и цивилизованными, сформировать ценовую политику, адекватную уровню объекта, а не амбициям собственника. Как следствие, классификация способствовала бы приходу федеральных и транснациональных компаний-арендаторов, имеющих детальный список требований к своим потенциальным офисам.
Между тем с самого начала екатеринбургские девелоперы и застройщики предлагали адаптировать параметры, предложенные Большой Четвёркой, под местные реалии. Их поддержала и администрация города. В итоге был принят собственный документ, и первые сертификаты Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД) получили БЦ «Небо» (класс В), «Корин-центр» на Большакова (класс В+), «Палладиум» (класс А) и «Сенат» (класс A). «Наша классификация не противоречит стандартам, предложенным Большой Четвёркой, — говорит заместитель генерального директора ЗАО «Корин» Сергей Логвиненко, — её основное отличие — более жёсткий подход к оценке центров. Москвичи выставили ряд параметров, из которых нужно соответствовать любым 16, чтобы получить класс А. И может получиться так, что объект подходит по стандарту близости к транспортным путям и остановкам, но не соответствует по инженерии, например системам кондиционирования. Мы подняли планку: чтобы соответствовать определённому классу, необходимо выполнить все условия с пометкой «обязательно».
По словам консультанта по региональным проектам Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Анны Кошминой, региональная классификация основана на московской, разница только в том, что в местной учтена специфика города. Особенно это касается местоположения объекта и его транспортной и пешеходной доступности. Структура и общий принцип документов сохранены, чтобы федеральные компании-арендаторы, брокеры и инвесторы могли ориентироваться в регионах, основываясь на своем опыте и понимании качества объектов. «Ни в коем случае нельзя говорить, что региональная классификация подразумевает какие-либо послабления для уральских объектов, — отмечает госпожа Кошмина, — скорее, она конкретизирует федеральные требования и адаптирует их к местной специфике. Недочёты покажет жизнь. Например, у членов экспертного совета есть сомнения относительно класса В-: возможно, собственникам психологически некомфортно получать «минус». Поэтому предлагают заменить В- на В. Хотя, на мой взгляд, для этого нет повода. Собственник получает заключение, объясняющее решение комиссии и рекомендации по улучшению характеристик объекта. Пусть у него будет стимул исправить минус на плюс».
Сергей Логвиненко не видит ничего криминального в наличии нескольких классификаций. Сегодня их несколько на территории России: в Москве, Казани, Уфе и вот теперь в Екатеринбурге. Мало того, и стандарты Большой Четвёрки уже менялись несколько раз.

Тем не менее некоторые игроки регионального рынка уже заявили, что не будут прибегать к классификации ГУД. «В 2010 году мы планируем взять под управление два офисных центра общей площадью 40–50 тыс. кв. м. Кроме того, в нашем портфеле уже находится свыше 70 тыс. кв. м офисной и торговой недвижимости в Екатеринбурге, в том числе деловой и торговый центр «Европа». В 2010–2012 годах на перекрёстке улиц Малышева и Шейнкмана мы будем вести строительство 17-этажного офисного центра класса А «AVRORA» площадью 28 тыс. кв. м, — сообщил генеральный директор УК «ПРЕД-Групп» Геннадий Черных. — Cертификацию ГУД мы проходить пока не планируем, поскольку не понимаем, зачем она нам нужна. Мы готовы это сделать, если увидим практическую пользу. Например, сертификат приведёт новых арендаторов, позволит повысить ставки либо получить новый опыт. А сейчас, я думаю, лучше потратить эти средства и время на обучение сотрудников. Существует классификация Большой Четвёрки, и я не вижу смысла придумывать что-то новое».

Классификация ГУД предъявляет ряд требований к инфраструктуре, планировке, инженерии и управлению здания. Привести их целиком мы, к сожалению не можем. Вот только некоторые из обязательных требований к БЦ класса А:
• Деловым центром считается отдельно стоящее здание офисной площадью не менее 3000 кв. м. Офисная функция должна быть основной в структуре центра.
• Система должна обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22–23 градуса по Цельсию +/- 1 градус, осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания.
• Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв. м полезной площади должна быть минимум 70 VA), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.
• Здание изначально спроектировано и построено как бизнес-центр: открытая эффективная планировка этажа, позволяющая как сдавать открытое пространство, так и «нарезать» небольшие офисы (от 40–50 кв. м). Шаг колонн 6x6.
• Коэффициент потерь не более 18%. Высчитывается по формуле = 1 – полезная площадь / арендуемая площадь * 100%. Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА.
• Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее).
• Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 25 000 кв. м офисной площади или обладающей соответствующим опытом на международном или федеральном уровне.
• Возможность заключения долгосрочного договора. Сбалансированный пул арендаторов.

Статью предоставил журнал "Екатеринбург"


Вернуться к списку Статьи