В Екатеринбурге в рамках проекта «MediaСреда» в минувшую среду прошла пресс-конференция «Земля под коммерческое использование и сделки с ней». Данный проект - серия специальных встреч с представителями СМИ с целью обсуждения комплексных экономических и социально значимых тем, организованных коммуникационным агентством Press-Attache.

Эксперты земельного рынка отмечают, что достойных земельных участков для строительства коммерческих объектов в Екатеринбурге почти не осталось – все участки были заняты или распроданы задолго до кризиса 2008 года. Как полагает директор Агентства прямых инвестиций «Земельный фонд Урала» Алексей Козюков, подходящая земля осталась лишь на окраинах Екатеринбурга, к примеру, вблизи построенной Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги или в местах, где её планируют строить. Однако, есть в этом и положительный момент: вскоре въезд грузовиков в город в дневное время будет перекрыт, а, следовательно, предпринимателям рано или поздно придется перебраться, по крайней мере, из центра Екатеринбурга в периферийные районы. Таким образом, производствам и складским объектам станет не выгодно находиться в черте города с точки зрения логистики.

Эксперт также отметил, что после 2008 года сделки по приобретению земель в Екатеринбурге и его окрестностях замерли. Рынок ожил, и сделки возобновились лишь во второй половине 2009. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с января по июль 2010 года в Екатеринбурге зарегистрировано 62 случая перехода права собственности на земельные участки промышленного назначения. За 2 первых квартала 2009 года это число почти в 3 раза ниже – всего 17 сделок.

Что касается поиска земли для строительства коммерческих объектов, то нужно учитывать, что предложение готовых к продаж земель ограничено. При этом цены на такую землю достаточно высоки, а площадь и конфигурация участка, как правило, не соответствуют задачам покупателя. «Стоит учесть, что категория и назначение земли должны соответствовать планам по её использованию. Нужно обязательно смотреть Генплан развития Екатеринбурга – все территории уже запланированы. Не стоит покупать землю сельскохозяйственной категории в надежде перевести её в категорию земель промышленности» - добавляет Алексей Козюков.

Искать землю для строительства производственных зданий можно в разных источниках. Специализированные СМИ не гарантируют, что правоустанавливающие документы на земельный участок будут юридически «чисты». Риэлтерские агентства обеспечивают ассортимент предложений, но зачастую специалисты-риэлторы не в силах оценить всех потребностей покупателя. Поиск земли для бизнеса в органах власти и города может обернуться долгими согласованиями и риском потерять средства, вложенными в проектирование до проведения торгов. Ко всему прочему, система земельных аукционов, организуемых администрацией Екатеринбурга, практически не работает. «Кажется, что чиновники просто приберегают наиболее привлекательные земельные участки и не выставляют их на торги» - говорит партнер юридической компании Vinder Law Office Артем Абрамов.    

Бизнесмены все чаще сталкиваются с выбором – у кого купить землю. Подводный камень покупки земли у муниципалитета или субъекта РФ такой, что выкуп возможен только после завершения строительства на земле. До этого времени земля будет предоставлена исключительно в аренду. В случае с покупкой земли у частого собственника – специализированной компании такого риска нет, так как участок приобретается в собственность до начала строительства. При этом появляется возможность использовать землю как залоговый инструмент. «Среди посткризисных тенденций, которые демонстрирует рынок банковских услуг кредитования, - ужесточение требований к заемщикам и предлагаемому обеспечению, и, в связи с этим, переход  к  так называемому «твердому залогу» - добавляет начальник Управления реструктуризации и управлением непрофильными активами ОАО «Вуз-банк» Андрей Кремнев.

Земля, предлагаемая на продажу и администрацией и частными собственниками, в большинстве случаев лишена инфраструктуры. «Земля без коммуникаций – это картофельное поле, - говорит девелопер проекта «Техноград в Полеводстве» Олег Царев. – Не факт, что к этому участку есть возможность провести водопровод и газ. Однако самым главным для бизнеса была и остается дорога. Продавец земли вкладываться в дорогу не хочет – это очень затратная часть инфраструктуры. Несмотря на то, что рядом с участком может находиться ЛЭП, в ней может не быть лимитов на ваше здание. Покупатель должен это понимать и учитывать». Бизнесмен уверен, Екатеринбургу не хватает комплексных девелоперских проектов, в которых задачи по обеспечению земли инфраструктурой не ложатся на плечи покупателей. В таком случае приобретатель лишь получит разрешение на строительство в рамках проекта и начнет возведение необходимых ему построек. В случае самостоятельного создания коммерческого объекта, бизнесу придется нести расходы на проектную документацию, инженерную инфраструктуру и прочее в полном объеме.

К слову, желание и возможность купить землю для бизнеса у екатеринбургских предпринимателей есть. «Мы ведем много переговоров. В неделю к нам приходит 3-4 человека с желанием приобрести участок. И это действительно потенциальные покупатели, я не учитываю тех, кто просто интересуется. Видно, что у людей есть деньги, но они не торопятся покупать, выжидают. Мне кажется, люди пока опасаются» - добавляет Олег Царев.

Участники пресс-конференции сошлись во мнении, что в Екатеринбурге рынок земли под коммерческое использование неструктурирован и не прозрачен – потенциальным покупателям не хватает аналитики. Бизнесмен зачастую просто не знает, к кому обратиться за помощью в поиске земли. Ко всему прочему, земельные отношения – юридически сложная сфера. Несмотря на все это, земля, приобретенная в собственность, в дальнейшем окупит все затраты, в отличие от арендованного участка.

Вернуться к списку Статьи