Екатеринбургский рынок недвижимости ждет появления классификации жилья. В начале 2010 года в городе была введена система классификации деловых центров – действующие ДЦ постепенно проходят аттестацию и получают оценки от А до С. Сейчас наступает очередь жилых домов. В Гильдии управляющих и девелоперов Свердловской области началась разработка основополагающих требований к сертификации жилой недвижимости. Для чего она нужна рынку, и что изменится с ее появлением?

Выиграет потребитель.
«Если говорить о классификации коммерческой недвижимости, то ее главная задача – упорядочивание рынка,— пояснил президент Гильдии управляющих и девелоперов Свердловской области Андрей Бриль.— Благодаря принятой классификации арендатор в Екатеринбурге будет понимать, почему в бизнес-центрах одинаковые площади стоят разных денег. Те же процессы необходимы и на рынке жилой недвижимости». Отечественный рынок жилой недвижимости всегда был рынком продавца, а не покупателя. Нормы советских времен до 1990-х годов делили все жилье на два класса: общежития и жилые дома. А объективной оценки никогда не было. Выработать и принять единый, всем понятный классификатор жилья участники рынка до сих пор не могут. Уважающие себя компании долгие годы играли по собственным правилам, каждый риэлтор гулял по рынку со своим сводом законов. Часто оценка зависела не только от объективных критериев: месторасположения объекта, качества работы и материалов, но и от настроения представителей компаний. Сейчас наступает переломный момент - застройщики, и риэлторы в один голос твердят о том, что единая система оценки качества жилья необходима. Прежде всего, потребителю. «Сегодня покупателю очень сложно определить, жилье какого класса он приобретает, - говорит генеральный директор компании «Недвижимость Екатеринбурга» Татьяна Кутишенко. - Поскольку до сих пор единой системы стандартов не существует, застройщик произвольно определяет класс для строящегося им дома, не редки случаи, когда к одному и тому же классу относят дома совершенно разного уровня. В конечном итоге это вводит потребителя в заблуждение. Официальная классификация станет для потребителя не только ценовым ориентиром, но и качественным». «Я считаю, что классификация жилья – это наиболее актуальный вопрос, более важный, чем классификация коммерческой недвижимости, - высказывает свое мнение генеральный директор УК «ПРЕД-Групп» Геннадий Черных. - Люди, которые приобретают жилье, как правило, не сильно разбираются в этом вопросе. А в аренде офисов бизнесмены куда более мобильны и опытны, чем граждане, становящиеся собственниками квартир. Предприниматели могут самостоятельно оценить качество объекта недвижимости и отличить классы, даже столь близкие по уровню, как, например, «В» и «В+». Классификация и сертификация в сфере жилья выполняла бы некую социальную, просветительскую функцию. Покупатели понимали бы, на что могут рассчитывать, покупая квартиру в доме бизнес-класса, а что им «светит», если дом имеет статус «эконом».

Почему ее не было так долго?
Попытки выработать единую систему критериев для оценки жилья за время становления и развития рынка недвижимости предпринимались, однако, было их не так много и практически все ориентировались на рынок недвижимости Москвы. Некоторые системы классификации были благосклонно оценены специалистами, другие вообще не были замечены участниками рынка. В российских регионах классификацией жилой недвижимости сегодня чаще всего занимаются отдельные компании - консалтинговые, девелоперские, риэлторские. Они опираются, в основном, на западные и столичные методики, свой опыт и текущие задачи. Екатеринбург в этом смысле не исключение. Сколько-нибудь общепринятых критериев оценки качества объектов недвижимости сегодня в городе нет, а созданные отдельными компаниями, системы оценки воспринимаются большинством участников рынка как частное мнение.
Так почему же столь необходимый для всех инструмент работы до сих пор не был создан? Можно назвать три основных причины такой ситуации. Во-первых, это организационный вопрос, связанный с необходимостью собрать «в одном месте и в одно время» если не всех, то хотя бы большинство компаний – лидеров рынка в своем сегменте. В выработке классификации в идеале должны участвовать как аналитические и консалтинговые структуры, так и девелоперские, инвестиционные и управляющие компании, оценочные и риэлтерские организации. В Екатеринбурге такой «консилиум» появился при Гильдии управляющих и девелоперов лишь осенью прошлого года. Результатом деятельности экспертного совета стала та самая классификация деловых центров…
Вторая причина сложившейся ситуации – несовпадение интересов профессиональных участников рынка. Если цель инвестиционных и консалтинговых фирм состоит в адекватном и максимально полном отражении ситуации на рынке, то задачи девелоперов иногда совершенно противоположны. Довольно долго на рынке недвижимости существовала мода строить бизнес-центры и логистические комплексы класса «А», гостиницы 5* и элитные коттеджи… Необходимость в публикации достоверных данных о качественных параметрах объекта нередко приносилась в жертву маркетинговым целям. Завышение классности объекта и позиционирование его в более высокой ценовой нише стало чуть ли не нормой. При этом далеко не все отдают себе отчет в том, что принадлежность к тому или иному классу должна иметь вполне четкие критерии и рамки и не ограничиваться монолитным каркасом с зеркальным остеклением. И уж тем более мало кто задумывается над тем, какой объект и с какими характеристиками действительно будет необходим рынку в будущем.
На сегодняшний конфликт интересов, правда, почти исчерпан: необходимость создания общепринятой классификации объектов недвижимости практически никем не оспаривается. Все поняли, что система классификации жилья должна выполнить несколько основных задач – выработать единую терминологию для общения среди участников рынка и сформировать основные ориентиров для работы девелоперов и инвесторов. Кроме того, классификация обещает стать одним из важнейших инструментов анализа, а для потребителей это, в первую очередь, возможность легко ориентироваться в качественных характеристиках и ценовом диапазоне набора предложенных на рынке объектов.

Классификация и налог на недвижимость: какая связь?
В «бюджетном» послании Федеральному собранию РФ до 2010 года Владимир Путин заявил о необходимости "принять главу Налогового кодекса, регулирующую взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости". Считается, что этот налог должен заменить два существующих – на имущество и на землю.
Заместитель министра финансов Сергей Шаталов в одном из своих выступлений пообещал, что ставки налога на недвижимость, по предварительным расчетам Минфина РФ, могут быть установлены в пределах от 0,01% до 0,05%. Но закон доверяет расчет данного налога муниципальным властям, для которых он должен стать базовым. По мысли создателей закона, муниципалы должны будут до 45% своего бюджета создавать на основании этого налога, а с такими ставками, какие предлагает заместитель министра финансов, этих показателей не добьешься. Возможно, пугающих 2% от стоимости жилья сразу и не будет, но гораздо более реальный взгляд на вещи - налог в 1-1,5% от рыночной стоимости в год. При чем здесь классификация жилой недвижимости? Да при том, что пока ее нет – ни в регионах, ни в стране – кто и сколько должен будет платить в качестве налога на недвижимость, определить будет крайне сложно. Необходимо, чтобы система классификация была создана и без спешки внедрена на рынке, чтобы все участники могли как следует изучить ее, усвоить общую терминологию…

Поэтому один из основных вопросов – когда система классификации жилья будет представлена участникам рынка недвижимости и потребителям? На создание классификации деловых центров у членов экспертного совета Гильдии управляющих и девелоперов Свердловской области ушло около пяти месяцев. С жильем работы, похоже, будет больше. Во всяком случае, президент Гильдии Андрей Билль с одном из своих интервью сказал, что классификация жилой недвижимости должна быть готова к концу 2010 года. Подождем.
Сегодня покупателю очень сложно определить, жилье какого класса он приобретает. Официальная классификация станет для потребителя не только ценовым ориентиром, но и качественным.
Система классификации жилья должна выполнить несколько задач – выработать единую терминологию для общения среди участников рынка и сформировать основные ориентиры для работы девелоперов и инвесторов.

Вернуться к списку новостей